《房产测量规范GBT 179861-2000

  月发布的《房产测量规范》的基础上，结合近期科技的发展和生产的需求并参照国内外有关标准和规定制定的。本标准由国家测绘局测绘标准化研究所、南京市房屋产权监理处、建设部住宅与房地产业司、国家测绘局国土测绘司、广州市房地产测绘所、西安市房地产管理局产权产籍处等单位负责起草。本标准主要起草人：吕永江、华如宏、唐国芳、刘大可、黄保华、岳答孝、孟娟。

  3总则3.1房产测量的目的和内容3.1.1房产测量的目的房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据的资料。3.1.2房产测量的基本内容房产测量的基本内容有：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。3.1.3房产测量的成果房产测量成果包括：房产簿册，房产数据和房产图集。3.2房产测量的基本精度要求3.2.1房产测量的精度指标与限差本标准以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。3.2.2房产平面控制测量的基本精度要求末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。3.2.3房产分幅平面图与房产要素测量的精度3.2.3.1模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相邻于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm。3.2.3.2利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上 ±0.6mm。3.2.3.3对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。3.2.3.4采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上±0.1mm。3.2.4房产界址点的精度要求房产界址点（以下简称界址点）的精度分三级，各界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1的规定；间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式（1）计算结果。表1界址点等级 界址点相对于邻近控制点的点位误差相邻界址点的间距误差限差 中误差一 ±0.04±0.02二 ±0.10±0.05三 ±0.20±0.10ΔD=（±m j+0.02m jD)..................................(1)式中：m j——相应等级界址点的点位中误差，m;D-----相邻界址点间的距离，m;ΔD----界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，m。3.2.5房脚点的精度要求需要测定房脚点的坐标时，房脚点坐标的精度登记和限差执行与界址点相同的标准；不要求测定房脚点坐标时则将房屋按2.3的精度要求表示于房产图上。3.2.6房产面积的精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表2计算结果。表2房产面积的精度要求房产面积的精度等级 限差 中误差一0.02√s+0.0006s 0.01√s+0.0003s二0.04√s+0.002s 0.02√s+0.001s三0.08+√s0.06s 0.04√s+0.003s注：S为房产面积单位，（平方米）√s为开根号3.3测量基准3.3.1房产测量的坐标系统房产应采用1980西安坐标系或地方坐标系，采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。3.3.2房产测量平面投影房产测量统一采用高斯投影。3.3.3高程测量基准房产测量一般不测高程，有必要进行高程测量时，由设计书另行规定，高程测量采用1985国家高程基准。

  房产调查，分房屋用地调查和，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况待基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。房产调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄像片，以及有关产籍等资料，按附录丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。的行政辖区，或房地产管理划分的区域为基础划定，根据真实的情况和需要，可以将房产区再划分为若干个房产分区。在他人用地范围内所建的房屋，应在幢号后面加编房产权号，房产权号用标识符房屋用地调查的内容有用地座落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、使用权来源、四至、界标、用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本情况，以及绘制用地范围略图。房屋用地座落是指房屋用地所在街道的名称和门牌号。房屋用地座落在小的里弄、胡同和小巷时，应加注附近主要街道名称；缺门牌号时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西、北方位；房屋用地座落在两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明。房屋用地的产权性质按国有、集体两类填写。集体所有的还应注明土地所有单位的全称。房屋用地的税费是指房屋用地的使用人每年向有关部门缴纳的费用，以年度缴纳金额为准。房屋用地来源是指取得土地使用权的时间和方式，如转让、出让、征用、划拨等。用地四至是指用地范围与四邻接壤的情况，一般按东、南、西、北方向注明邻接丘号或街道名称。用地范围的界标是指用地界线上的各种标志，包括道路、河流等自然界线；房屋墙体、围墙、栅栏等围护物体，以及界碑、界桩等埋石标志。用地略图是以用地单元为单位绘制的略图，表示房屋用地位置、四至关系、用地界线、共用院落的界线，以及界标类别和归属，并注记房屋用地界线边长。指界与邻户认证来确定。提供不出证据或有争议的应结合实际应用限制范围标出争议部位，按未定界处理。房屋调查内容有房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名。产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有人姓名。单位所有的房屋，应注明单位的全称。两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记，具体分类标准按附录房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，具体分类标准按附录房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。在调查中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应作出记录。房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图，表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线，以及与邻户相连墙体的归属，并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。房屋权界线是指房屋权属范围的界线，包括共有共用房屋的权界线，以产权人的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线行政境界调查，应依照各级人民政府规定的行政境界位置，调查区、县和镇以上的行政区划范围，并标绘在图上。街道或乡的行政区划，可根据需要调绘。自然名称应根据各地人民政府地名管理机构公布的标准名或公安机关编定的地名进行。凡在测区范围内的所有地名及重要的名胜古迹，均应调查。界址点的编号，以高斯投影的一个整公里格网为编号区，每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。点的编号在一个编号区内从连续顺编。点的完整编号由编号区代码、点的类别代码、点号三部分组成，编号形式如下：界址点测量从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。丘界线测量，需要测定丘界线边长时，用预检过的钢尺丈量其边长，丘界线丈量精度应符合本规范规定，也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度。对不规则的弧形丘界线，可按折线分段丈量。测量结果应标示在分丘图上。供计算丘面积及复丈检测之依据。选用各种测量方法测定，其测量精度应符合本规范规定，测量结果应标示在分丘图上。行政境界测量，包括国界线以及国内各级行政区划界。测绘国界时，应根据边界条约或有关边界的正式文件精确测定，国界线上的界桩点应按坐标值展绘，注出编号，并尽量注出高程。国内各级行政区划界应根据勘界协议、有关文件准确测绘，各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。每幢房屋除按本规范要求的精度测定其平面位置外，应分幢分户丈量作图。丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准；檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准；门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准；挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准；门墩以墩外围为准；门顶以顶盖投影为准；室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。房角点测量，指对建筑物角点测量，其点的编号方法除点的类别代码外，其余均与界址点相同，房角点的类别代码为处墙角为测点，房角点测量二般采用极坐标法、正交法测量。对正规的矩形建筑物，可直接测定三个房角点 坐标，另一个房角点的坐标可通过计算求出。其他建筑物，构筑物测量是指不属于房屋，不计算房屋建筑面积的独立地物以及工矿专用或公用的贮水池、油库、地下人防干支线等。独立地物的测量，应根据地物的几何图形测定其定位点。亭以柱外围为准；塔、烟囱、罐以底部外围轮廓为准；水井以中心为准。构筑物按需要测量。共有部位测量前，须对共有部位认定，认定时可参照购房协议、房屋买卖合同中设定的共有部位，经实地调查后予以确认。陆地交通测量是指铁路、道路桥梁测量。铁路以轨距外缘为准；道路以路缘为准；桥梁以桥头和桥身外围为准测量。水域测量是指河流、湖泊、水库、沟渠、水塘测量。河流、湖泊、水库等水域以岸边线为准；沟渠、池塘以坡顶为准测量。其他相关地物是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等。消火栓、碑不测其外围轮廓，以符号中心定位。天桥、阶梯路均依比例绘出，取其水平投影位置。站台、游泳池均依边线测绘，内加简注。地下铁道、过街地道等不测出其地下物的位置，只表示出入口位置。采用极坐标法时，由平面控制点或自由设站的测量站点，通过测量方向和距离，来测定目标点的位置。界址点的坐标一般应有两个不同测站点测定的结果，取两成果的中数作为该点的最后结果。可增设辅助房产控制点，补充现有控制点的不足；辅助房产控制点参照三级房产平面控制点的有关规定执行，但可以不埋设永久性的固定标志。极坐标法测量可用全站型电子速测仪，也可用经纬仪配以光电测距仪或其他符合精度要求的测量设备。线交会法又称距离交会法，它是借助控制点、界址点和房角点的解析坐标值，按三边测量定出测站点坐标，以测定目标点的方法。房产分幅平面图，可采用精密立体测图仪、解析测图仪、精密立体坐标量测仪机助涮图和数字测图方法。位于高层建筑物上的像片控制点，允许用哪方法测定平面位置的同时，同步测定拟合计算平高控制点的高程。

  选用的区域网平差计算程序应能对像点坐标分别进行系统误差的改正，相对定向限差不超过表

  绝对定向后基本定向点残差、多余控制点不符值及区域网间公共点较差不超过表

  用航空摄影测量方法测绘房产图，一般采用全野外像片调绘和立体测图仪测绘的方法。当采用立体测绘仪测绘时，可以在室内用精密立体测绘仪或解析测图仪进行地物要素的测绘，然后用所测绘的原图到外业进行地物要素的补调或补测。要求判读准确，描绘清楚，图式符号运用恰当，各种注记正确无误。

  调绘像片和航测原图上各种要素应分红、绿、黑三色表示。其中房产要素、房产编号和说明用红色，水系用绿色，其他用黑色。像片上无影像、影像模糊和被影像或阴影遮盖的地物，应在调绘期间进行补调或补测。方法，即在调绘片上蒙附等大的聚酯薄膜，划出调绘面积与像片上准确套合，作业中着重对界址、权属界线、阴影、屋檐改正等有关情况及数字，记录在上面，表述有关地物的形状、尺寸及其相关位置或某些说明资料，为内业提供应用。对像片上无影像的地物，影像模糊的地物，被阴影或树木影像覆盖的地物，作业期间应进行补调或补测。补调可采用以明显地物点为起点的交会法或截距法，在像片上或调绘志上标明与明显地物点的相关距离；补测或补调难度较大且影响精度时采用平板仪作业。对航摄后拆除的地物，则应在像片相应位置用红色划去，成片的应标出范围并加文字说明。利用航空摄影像片，在解析测图仪或数字化扫描仪上采踊航测数字测图的原理和方法获得数字图，以满足房产管理的需要。；高程定向误差不超过加密点的高程中误差；绘图桌定向的平面误差不超过图上数据量测主要是规定量测模型的比例尺、数据量测间距、量测元素的颜色等；量测有方向性的线状地物符号应用符号部分落在量测方向的左侧；图像轮廓明显清晰的房屋、围护物等地物，按图式要求用测标中心切准地物外轮廓和定位点、定位线，不得遗漏、变形、移位。房产数字图的数据采集成果应进行检核，在保证数据采集成果无误的基础上才能进行数据处理与图形编辑。数据处理包括数据的检查和更新、数据的选取和运算、图形的变换和表示等。图形编辑包括按有关技术规定建立符号库、规定图形要素的层次及颜色、数字注记和文字注记应符合全野外数据采集的主要内容全野外数据采集系指利用电子速测仪和电子记簿或便携式计算机所组成的野外数据采集系统，记录的数据可职直接传输至计算机，通过人机交互处理生成图形数据文件，可自动绘制房地产图。每个测站应输入测站点点号和测站点坐标，仪器号，指标差，视准轴误差，观测日期，仪器高等参数。观测棱镜时，棱镜气泡应居中，如棱镜中心不能直接安置于目标点的中心时，应作棱镜偏心改正。野外作业过程中应绘制测量草图，草图上的点号和输入记录的点号应一一对应。野外作业时可以使用自编的房地产要素代码，代码应以有利于对数据的编辑处理，且易为观测人员记忆和减少野外作业的工作量。每日施测前，应对数据采集软件进行测试；当日工作结束以后，应检查录入数据是否齐全和正确。测量草图是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地记录。是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。在进行房地产测量时应根据项目的内容用铅笔绘制测量草图。凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均须实量边长，并加必要的注记。的较差在限差内时，应以房屋外廊数据为准，分段丈量的数据按比例配赋。超差须进行复量。测量草图选择合适的概略比例尺，使其内容清晰易读。在内容较集中的地方可绘制局部图。测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改擦拭。汉字字头一律向北、数字字头向北或向西。面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算 两类，其中房屋面积测算包含房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。

  规定计算，其精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。

  成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分所组成。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或别的承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。共有建筑面积的内容有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。首先是根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的